RUB
  • RUB
  • USD
  • EUR
Hallmert Russia

10 лет стагнации: к чему пришел рынок загородной недвижимости Москвы

В этом году рынок загородной недвижимости Москвы «отмечает» 10-летний юбилей стагнации, – положительной динамики ключевых показателей здесь не наблюдается еще со времени экономического кризиса 2008 года. О том, к чему пришел рынок за это десятилетие, рассказали эксперты компании Hallmert, Russia & CIS.

Договор длиной в полгода

Одно из главных следствий затяжной стагнации – увеличение срока экспозиции любого объекта и увеличение срока принятия решения о покупке. Если в лучшие для рынка времена покупатель был мотивирован приобрести загородное домовладение как можно быстрее, чтобы успеть закрыть сделку по хорошей цене или вовсе не упустить его, на рынке покупателя действуют противоположные правила игры. Объем предложения велик, перспектив для роста цен нет. Есть смысл занять выжидательную позицию и выбрать лучший для себя момент для покупки понравившегося объекта с хорошей скидкой. В результате вместо 2-3 недель покупатель принимает решение в среднем 6-7 месяцев.

Постоянный дом вместо дачи

Наиболее просевший сегмент – это дачи. За последние 2 года спрос на эту категорию жилья просел более чем на 50%. Причин несколько. Во-первых, покупка загородного дома для сезонного проживания все больше сходит на «нет», – покупатель не готов тратить деньги на жилье, которое он будет использовать всего 3 месяца в году. Покупка загородного дома в 90% случаев сегодня предполагает постоянное проживание. Соответственно, предъявляются высокие требования к уровню комфорта. Холодные дачи с туалетом на улице, располагающиеся на участке площадью 6 соток, этим требованиям не соответствуют. Второй момент – юридическая подоплека. Статус земли дачных участков не предполагает оформления постоянной регистрации, а значит, жить здесь круглый год для многих оказывается проблематичным. Плюс, этот сегмент недвижимости в последние годы привлекает повышенное внимание властей, и риски сноса дома также отталкивают покупателей. В результате дачу в 30-50 км от города можно купить по цене 3-4 млн руб.; средневзвешенная по рынку стоимость – 5 млн руб.

Варианты «под ключ» пользуются спросом

До кризиса самым популярным сегментом загородной недвижимости были земельные участки. Однако сейчас ситуация меняется. Выходящие на рынок поселки задают настолько низкую ценовую планку на готовые коттеджи, что все меньше людей выбирают вариант с самостоятельным строительством почти за те же деньги. В результате, если раньше примерно 2/3 сделок на рынке приходилось на участки, то сейчас это чуть больше 1/3 сделок. Кроме того, в последний год девелоперы более активно начали выводить на рынок коттеджи с полной отделкой по хорошей цене. И эта категория предложения постепенно набирает уровень спроса.

Неподвластное кризису

За 10 лет на рынке загородной недвижимости изменилось многое, но не все. Во-первых, практически не изменились покупательские предпочтения с точки зрения локации. По-прежнему, наиболее популярны загородные домовладения, располагающиеся в 10-30 км от МКАД. Наибольший объем сделок приходится на западное направление. Самые популярные – Новорижское, Новорязанское, Дмитровское, Ярославское и др. шоссе. Сложнее всего дела обстоят на восточных шоссе, где в большой части строящихся поселков показатели сделок близки к нулевым.

Еще один момент, с которым не справилось ни время, ни кризис, это ожидания покупателей, которые по-прежнему сильно расходятся с предложением продавцов. Как правило, покупатель думает, что дом, соответствующий его требованиям, будет стоить на 40-60% дешевле, чем он стоит на самом деле. Продавцы сегодня с большим энтузиазмом готовы идти на дисконт, но, конечно, не на такой существенный.

Прогноз на 2018 год

В 2018 году, по прогнозам экспертов компании Hallmert, Russia & CIS, стагнация на рынке загородной недвижимости продолжится, перевалив за 10-летний рубеж. «Предпосылок для положительной ценовой динамики на загородном рынке пока нет. Я имею ввиду рост реальных доходов населения или же дефицит предложения. Хотя уровень предложения и продолжает падать из года в год, для перелома ситуации этого пока недостаточно. В 2018 году цены на низколиквидные домовладения могут продолжить падение (на 7-10% за год). Стоимость востребованных предложений будет стоять на месте или может незначительно вырасти – в наиболее ликвидных локациях. Новые объекты будут выходить в продажу по привлекательным ценам», – резюмирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.