Сравнение объектов

Сравнить
You can only compare 4 properties, any new property added will replace the first one from the comparison.
Hallmert Russia

Досрочное погашение ипотеки: нюансы и подводные камни

Большинство людей, берущих ипотеку на много лет, стремятся погасить ее досрочно. О том, насколько это выгодно и какие нюансы следует учесть, – рассказали эксперты компании Hallmert, Russia  & CIS.

После того как в 2011 году в силу вступил ФЗ-284 «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч.2 Гражданского кодекса РФ» досрочное погашение ипотеки стало выгодным для заемщиков. До этого, поскольку такая практика является менее доходной для банков, они всячески ограничивали заемщиков: назначали штрафы, начисляли пени, прописывали мораторий в договоре и пр. Сегодня же возможность досрочного погашения ипотеки гарантирована российским законодательством. Единственное ограничение – заемщик обязан чаще всего не менее чем за 30 дней уведомить банк о своем решении. О том, как должно выглядеть заявление и каким образом оно должно быть подано, лучше всего уточнять непосредственно в банке.

Досрочное погашение ипотеки бывает двух видов: полное или частичное. В первом случае заемщик оплачивает всю сумму долга, а также все проценты по долгу до момента погашения. Таким образом, заемщик может хорошо сэкономить. То есть, погасив кредит через 5 лет, заемщик выплачивает проценты по кредиту только за его пятилетнее обслуживание, вместо того, чтобы выплачивать проценты за его обслуживание, например, в течение 20 лет. Но здесь есть нюанс.

На сегодняшний день существует два метода расчета процентов по ипотеке: дифференциальный и аннуитетный. В первом случае речь идет о выплате кредита убывающими суммами. Сумма основного долга распределяется на весь период ипотечного договора равными долями. А процентная часть долга постоянно уменьшается. То есть если сумма кредита составляет 2 млн рублей, а процентная ставка 10%, то в первый месяц заемщик должен оплатить 10% от 2 млн рублей, а в каждый последующий – 10% от оставшейся суммы основного тела кредита.

При аннуитетном платеже оплата осуществляется равными долями на протяжении всего срока кредита. При этом, что важно при досрочном погашении кредита, в первую очередь оплачивается большая часть процентов по обслуживанию кредита и уже в самом конце – основная часть самого долга. В этом случае более выгодно гасить кредит в первые  несколько лет, поскольку экономия будет гораздо более существенной.

Частичное досрочное погашение предполагает внесение в какой-то момент действия договора более крупной суммы, чем прописано в договоре. При частичном досрочном погашении договор может быть пересмотрен в двух вариантах. Первый вариант – может быть пересчитан период погашения кредита при сохранении ежемесячной суммы платежа. Такой вариант целесообразен, если во владении заемщика оказалась существенная сумма денег, но его финансовое положение в целом не изменилось. Например, он получил материнский капитал, наследство, выиграл в лотерею и пр. Второй вариант – когда финансовое положение заемщика изменилось в долгосрочной перспективе. Например, он получил новую, более высокооплачиваемую работу, и теперь ежемесячно может выплачивать более крупную сумму. В таком случае может быть пересчитана сумма ежемесячного платежа, а период погашения ипотеки сократится.

«На сегодняшний день досрочное погашение ипотеки – это всегда более выгодное для заемщика предприятие, процентные расчеты будут всегда в его пользу. Поэтому если такая возможность существует, ей лучше воспользоваться. Тем не менее, важно иметь ввиду ряд нюансов, и о том, какой из способов досрочного погашения ипотеки выбрать, смотреть конкретно по ситуации», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.