Статьи, новости и обзоры рынка недвижимости

Эксперт: на рынке новостроек Москвы преобладают инвесторы-любители

Согласно данным аналитики компании Hallmert, Russia & CIS, уровень доходности от инвестирования в квартиры в московских новостройках снизился в 2 раза по сравнению с показателями  2014 года. В результате с рынка ушли профессиональные инвесторы, для которых инвестиции в квартиры на начальном этапе стройки являлись основным источником дохода. Сейчас среди инвесторов на рынке преобладают те, кто заинтересован в сохранении средств, а не в заработке, – считают в компании.

До кризиса 2014 года за период строительства стоимость квартиры в новостройке росла в среднем на 35-45%. Соответственно, инвестор мог рассчитывать на 20-25% годовых, причем «угадать» с правильной для инвестиций новостройкой было не так сложно. Сейчас стоимость квартиры за время строительства растет максимум на 20-25% – в наиболее ликвидных объектах. «Доходность на уровне 12% годовых мало интересна профессиональным инвесторам, поэтому сейчас их доля на рынке стремится к нулю», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер Hallmert, Russia & CIS.

Усложняет ситуацию для инвесторов не только существенное падение доходности, но и спроса на квартиры. То есть если раньше инвестиционный актив можно было реализовать практически сразу, то сейчас на это нужно тратить дополнительные усилия и время. За последние 2 года на продажу было выставлено огромное количество квартир на вторичном рынке, предложение практически вдвое превышает спрос, и многие продавцы готовы делать покупателям хороший дисконт. В результате инвесторы оказываются в проигрышном положении.

Многие инвесторы, которые приобрели квартиры не в самый удачный для этого период, и сейчас не могут их перепродать по выгодной цене, заняли выжидательную позицию. Пока на квартиру не найдется покупатель с подходящей ценой, объект сдается в аренду. Такую стратегию тоже нельзя назвать прибыльной (доходность от сдачи квартиры в аренду сегодня ниже дивидендов от банковских вкладов), однако расчет идет на то, что через 3-5 лет конъюнктура рынка скорректируется в пользу инвесторов.

Тем не менее, доля инвестиционных сделок, то есть тех, в которых люди покупают квартиры не с целью жить там здесь и сейчас, на рынке присутствует. По оценке экспертов Hallmert, Russia & CIS она составляет порядка 10% от общего объема сделок на первичном рынке. Портрет инвестора выглядит следующим образом: это человек, для которого покупка недвижимости не является одним из основных источников дохода. Это инвестор-любитель, который не планирует разбираться в многочисленных инвестиционных инструментах. Покупка квартиры для него – наиболее прозрачный и понятный способ сохранить существующие средства, подкрепив их при этом материальным активом. Чаще всего такие инвесторы какое-то время сдают квартиру в аренду, после чего перепродают ее или используют сами: например, дарят детям-студентам или пожилым родителям. Также на будущее квартиру в Москве покупают люди из других городов. Для них дивиденды от сдачи квартиры в Москве – хороший дополнительный доход, а сама покупка – надежная инвестиция в будущее. Для таких инвесторов наиболее интересными будут не те объекты, цена которых возрастет за период строительства больше всего, а те, которые будут интересны на рынке аренды. Кроме того, важным для них является фактор надежности застройщика.

«Для классических инвесторов рынок новостроек с сегодняшним уровнем доходности малоинтересен – они переходят на более быстрорастущие рынки, коих сейчас предостаточно. Квартиры на первичном рынке приобретаются либо для собственного проживания, либо с целью сохранения средств – как понятный, надежный и привычный вариант, подкрепленный материальным активом», – резюмирует Алексей Тулешов, управляющий партнер Hallmert, Russia & CIS.