Статьи, новости и обзоры рынка недвижимости

Эксперт: рынок доходных домов пока малопривлекателен для инвесторов

Для того чтобы новое бизнес-направление получило плодотворное развитие, оно должно быть интересно трем сторонам: государству, инвесторам и обществу. По мнению экспертов Hallmert, Russia & CIS, привлекательные условия работы для инвесторов на рынке доходных домов в России пока что не сформированы.

Формирование цивилизованного рынка аренды жилья, перевод этого рынка на более прозрачный путь развития – логичное и правильное направление, — считают в Hallmert, Russia & CIS. Для государства это серьезное подкрепление бюджета через налоговую систему. Для общества – юридически понятный и безопасный формат аренды жилья. Именно поэтому доходные дома на протяжении многих лет являются классическим видом недвижимости в большинстве стран Европы и США.

В России также уже давно говорят о необходимости возрождения этой традиции: до 1917 года, как минимум, треть жилого рынка была представлена именно этим форматом. Сегодня рынок доходных домов представлен точечными предложениями, часто ориентированными на иностранцев, состоятельных людей или сотрудников крупных корпораций, которым это жилье снимает компания. Крупный игрок с несколькими активами здесь пока что один – это Агентство ипотечного жилищного кредитования, которое за последний год пополнило свой портфель несколькими объектами. Предполагалось, что после этой, по сути, государственной инициативы последует активность со стороны бизнеса. Однако пока что этого не произошло. Причина – низкая рентабельность подобного проекта в существующих условиях.

С точки зрения бизнеса рынок недвижимости предполагает две стратегии: продажу активов и быстрый возврат средств или аренду недвижимости. Во втором случае уровень доходности ниже, средства возвращаются дольше, зато собственник недвижимости может получать стабильный пассивный доход. Девелоперы в жилом секторе работают по первой схеме, арендный бизнес не является для них профильным, поэтому маловероятно, что сегмент доходных домов будет им интересен. Рынок аренды сегодня – это, в основном, коммерческая недвижимость: офисы, торговля, стрит-ритейл. Доходность здесь находится на уровне 8-10% годовых. Сдача в аренду жилья приносит гораздо меньший доход – порядка 4-6% в год, соответственно, этот бизнес имеет очень длительные сроки окупаемости, и поэтому инвесторам это неинтересно. Соответственно, в сегодняшних условиях доходные дома с точки зрения их доходности не интересны крупному бизнесу.

Подход, который рассматривает АИЖК, привлечение частных инвестиций посредством формирования паевых инвестиционных фондов. Эта система активно распространена на Западе. Частное лицо становится пайщиком инвестиционного фонда, а доходный дом – собственностью инвестиционного фонда. Минусы здесь те же: низкая доходность. Частному лицу проще открыть вклад в банке. Или купить собственную квартиру: доходность здесь будет примерно такой же, зато в активе будет собственная недвижимость.

«Для того чтобы рынок доходных домов стал интересен инвесторам должно произойти одно из двух событий. Первое – государство пойдет навстречу бизнесу и предоставит ему определенные преференции, такие как, например, льготное кредитование, — уровень доходности, который может приносить доходный дом сегодня, не покроет инвестору даже проценты по кредиту. Второе – это изменение конъюнктуры рынка: снижение доходности в других сегментах недвижимости и соответственно рост конкурентоспособности в этом смысле доходных домов. Такие тенденции имеют место, например, в Европе, где активно развиваются новые направления бизнеса на стыке инвестиций и аренды, такие как таймшер, схема выкупа с обратной арендной и др.», — комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер Hallmert, Russia & CIS.