Сравнение объектов

Сравнить
You can only compare 4 properties, any new property added will replace the first one from the comparison.
Hallmert Russia

Экспертный прогноз: что будет с ценами на квартиры в 2020 году

Аналитики компании Hallmert, Russia & CIS объясняют, как и почему будут вести себя цены на квартиры в новостройках Москвы до конца этого года и в будущем году.

Основной предпосылкой для скачка цен в ближайшем будущем некоторые застройщики и эксперты называют изменения в законе о долевом строительстве. Логика такова: проектное финансирование обходится для застройщика дороже, чем использование на стройке средств дольщиков. Поэтому, в связи с тем, что себестоимость строительства новостроек возрастет, конечная цена предложения также будет выше.

На деле это не совсем так. Во-первых, что бы ни говорили застройщики, этот вид бизнеса в столице по-прежнему приносит очень хорошие дивиденды. Конечно, никто не хочет жертвовать своей прибыльностью. Но уже более 5 лет московский рынок недвижимости твердо находится в стадии рынка покупателя. Это значит, что предложение существенно выше, чем спрос, поэтому конечную стоимость квартир определяет не их себестоимость, а уровень спроса. То есть если спрос на квартиры начнет расти, это позволит застройщикам поднять цены. При этом уровень доходов населения из года в год падает. Так, по данным Росстата с 2013 по 2018 год у россиян он упал на 8,3%. Поэтому реальных предпосылок для роста спроса на рынке недвижимости нет.

В такой ситуации существуют некоторые наплывы спроса, когда активность покупателей вырастает на небольшой отрезок времени, например, на 2-3 месяца. Это может быть вызвано сезонностью, скидками, интересными ипотечными программами. Но очень часто это бывает вызвано информационной волной, как и случилось в начале этого года. Застройщики предрекали неизбежный рост цен в связи с введением эскроу-счетов на 15-20, а кто и на все 25%, чем вызвали ажиотаж среди покупательской аудитории. В связи с этим уровень спроса в начале этого года заметно вырос за счет тех покупателей, которые стремились осуществить покупку до 1 июля. По данным Росреестра, в 1 квартале этого года было продано на 24,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Но в условиях снижения реальных доходов населения после волны ажиотажного спроса покупательская активность неизменно проседает, что случилось и на этот раз. Так, в июле спрос снизился более чем на 50%.

Кроме того, даже если бы фактор изменения финансирования нового жилого строительства и играл определяющую роль в ценообразовании, скачка цен все равно бы не было. Дело в том, что правительство позволило объектам, построенным на 30% и меньше и распроданным 10% работать по старым правилам игры. В результате более 70% жилья в столице сегодня реализуется по старым правилам. А в объектах, которые стартовали по новой схеме финансирования (с эскроу-счетами) квартиры дороже буквально на 2-3%. Таким образом, можно констатировать, что новая форма финансирования строительства жилых объектов не окажет скачкообразного влияния на цены.

Другой вопрос, что эта тема запустит другую цепную реакцию. Новые правила игры действительно могут стать проблематичными для многих небольших строительных компаний, в связи с чем они будут покидать рынок. В результате в ближайшие годы может начать сокращаться объем предложения. В случае, если он более-менее сравняется со спросом, динамика роста цен убыстрится и может, как и прежде, немного опережать темпы инфляции.

Тем не менее, для формирования подобной тенденции должно пройти время, как минимум год. В перспективе же ближайшего года цены на квартиры будут расти в пределах инфляции. Как и раньше, в более успешных проектах индексация цен в связи с приближением к концу строительства будет происходить чаще. В менее удачных проектах цены будут стагнировать.

«Утверждение о том, что в ближайшем будущем из-за введения эскроу-счетов цены вырастут на 15/20/25% сильно преувеличено. Во-первых, более 70% жилья в столице продолжает реализовываться по старым правилам игры. Во-вторых, новые проекты, в которых уже предусмотрены эскроу, дороже буквально на 2-4 процента. В-третьих, на рынке покупателя, где предложение заметно выше спроса, реальные доходы населения с каждым годом только падают, а уровень прибыли застройщиков остается весьма комфортным, такой скачок цен возможен только в условиях глобальных экономических перемен, таких как в 2008 или 2014 году. Поэтому, согласно нашему прогнозу, в следующем году цены на квартиры будут расти в пределах инфляции, а скорее, даже ниже этого уровня», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.