RUB
  • RUB
  • USD
  • EUR
Hallmert Russia

Hallmert, Russia & CIS: чего ждать от рынка коммерческой недвижимости в 2018 году

Hallmert, Russia & CIS резюмирует итоги 2017 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы и дает свои прогнозы на наступивший 2018 год. Об инвестиционном климате, экономической конъюнктуре и состоянии сегментов отрасли, – рассказали аналитики компании.

2017 год можно охарактеризовать как переходный период для рынка коммерческой недвижимости столицы. Если начиная с 2014 года, в отрасли наблюдалась стагнация и даже падение ключевых показателей, то в 2017 году ситуация плавно, но начала улучшаться. Согласно прогнозам аналитиков Hallmert, Russia & CIS в этом году наметившиеся тенденции к восстановлению только укрепятся.

Восстановлению рынка коммерческой недвижимости способствуют макроэкономические показатели в стране. Так, впервые с кризиса 2014 года произошел рост ВВП, укрепляется рубль и цены на нефть, значительно снижается уровень инфляции. Экономика страны постепенно восстанавливается, и уже сейчас это дает свои результаты на международной арене. Так, если в последние 2 года интерес иностранных инвесторов к российскому рынку коммерческой недвижимости был минимален, в 2017 году он вырос в разы. Доля иностранного участия в 2017 году составила порядка 15% от общего объема инвестиций в отрасль.

Во всех секторах коммерческой недвижимости столицы предложение по-прежнему превышает спрос. При этом наметились положительные тенденции: доля вакантных площадей сокращается, цены стабильны и не падают, в некоторых локациях и направлениях намечается дефицит качественного предложения, что уже в 2018 году может спровоцировать рост цен.

В сегменте офисов в 2018 году продолжится сокращение уровня вакансии. Тенденция уже была запущена в 2017 году, достигнув наиболее внушительных результатов в классе «А». В Hallmert, Russia & CIS ожидают, что вакансия снизится на 2-3 п.п. «Свободных площадей по-прежнему останется немало (13-15% в зависимости от класса), но положительная динамика, безусловно, радует», – прокомментировал Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS. Тем более что новых площадей в этом году ожидается примерно на 30% больше, чем в прошлом. Соответственно, продолжение сокращения уровня вакансии в такой ситуации говорит о достаточно продуктивном восстановлении рынка.

Наибольшая активность прогнозируется в классе «А». В 2017 году здесь наиболее ощутимо снизился уровень вакансии и больше всего было введено в эксплуатацию новых площадей. Учитывая небольшой объем нового строительства в последние 3 года, дефицит качественного нового предложения «А» класса может привести к плавному росту цен, а также активизации девелоперов в этом направлении.

В складском сегменте наблюдается постепенная гармонизация показателей спроса и предложения. В 2017 году активность девелоперов существенно сократилась и, судя по всему, объем нового строительства в 2018 году будет сопоставим с показателями прошлого года. Это связано с тем, что девелоперы больше не рискуют реализовывать спекулятивные склады. 2/3 нового строительства – это проекты в формате built-to-suit. Также активизировалось развитие специализированных логистических парков.

При снижении объемов нового строительства спрос, напротив, постепенно пробуждается. По прогнозам Hallmert, Russia & CIS, объем сделок вырастет минимум на 10% в наступившем году по сравнению с показателями 2017-го года. Уже известны планы нескольких крупных компаний по расширению своих логистических пунктов. Наиболее активный спрос на складские помещения наблюдается со стороны производственного сектора и ритейла. К докризисным показателям вернулась активность компаний сектора e-commerce.

В условиях сокращения объемов ввода нового предложения с одной стороны и восстановления спроса с другой, в Hallmert ожидают сокращения уровня вакансии до 9-10% в 2018 году.

В секторе торговой недвижимости также ожидается движение в сторону баланса между спросом и предложением. В ушедшем 2017 году девелоперская активность в этом секторе была минимальной, однако в 2018 году заявлены ко вводу на 30% больше площадей. Большая часть из них – проекты, отложенные с 2017 года. «Потенциал для реализации действительно качественных проектов на рынке остается, – заполняемость самых интересных объектов в той или иной локации находится на уровне 100%», – прокомментировал господин Тулешов.

Параллельно повышению активности девелоперов, ожидается и сокращение уровня вакансии. Особенно это касается свежих проектов, введенных в эксплуатацию в последние 3 года. К московскому рынку активно присматриваются новые международные ритейлеры (так, в 2017 году на столичный рынок вышло более 30 новых компаний), которые выберут для себя площади в самых свежих качественных ТЦ. Опытные игроки тестируют новые форматы, в результате большинство новых торговых центров существенно отличаются от классических форматов.

Туристический поток в столице по сравнению с 2016 годом в 2017 году вырос буквально на 2-3%, поэтому ситуация на гостиничном рынке существенно не поменялась. Большие надежды отельеры возлагают  на 2018 год, когда в Москве состоится Чемпионат мира по футболу. Не считая этого события, потенциала для активизации спроса в гостиничном секторе пока что не наблюдается.

 «С одной стороны, динамика основных рыночных показателей того или иного сектора коммерческой недвижимости выглядит достаточно символической. С другой стороны, речь идет о положительной динамике, что спустя 3 года после кризиса говорит о хороших перспективах для планомерного восстановления рынка, активизации спроса и роста цен. Все говорит о том, что уже в этом году мы увидим более внушительные показатели роста рынка», – резюмирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS