Выбор объекта для инвестирования зависит от множества критериев, оптимального для инвестора соотношения уровня доходности, рисков, его вовлеченности, сложности сделки и пр. Эксперты компании Hallmert, Russia & CIS рассказали об основных плюсах и минусах инвестирования в наиболее популярные и актуальные виды недвижимости.
Строящиеся объекты
Плюсы:
- Наиболее доходный сегмент: на перепродаже достроенного объекта инвестор может заработать около 20% от первоначально вложенной суммы.
- Поскольку речь идет не о действующем объекте, соответственно, у инвестора нет необходимости решать различные вопросы, связанные с управлением объекта.
- Вознаграждение агенту выплачивает застройщик, а не инвестор.
Минусы:
- Инвестиции в строящийся объект предполагают высокую, но единовременную прибыль; инвесторы, зарабатывающие на этом рынке, вынуждены постоянно заключать новые и новые сделки.
- Уровень доходности для инвестора напрямую зависит от экономической ситуации и состояния рынка: в результате замедления роста цен или падения спроса доходность объекта снижается.
- Инвестиционная привлекательность сделки зависит от выбора проекта; его локация, концепция и качество реализации влияют на уровень спроса и, соответственно, рост цен на проект в процессе его строительства.
Коммерческая недвижимость
Плюсы:
- Рынок является достаточно стабильным, характеризуется более высоким уровнем доходности по сравнению со сдачей в аренду жилья: от 8% в год.
- При условии качественной локации, объекты коммерческой недвижимости имеют высокую капитализацию.
- Работая напрямую с частными продавцами, у покупателя есть возможность приобрести объект по выгодной цене.
Минусы:
- Зачастую продавцами коммерческих объектов являются непрофессиональные участники рынка, что усложняет процесс достижения соглашения. Например, продавец может требовать подтверждения наличия необходимой для покупки объекта суммы уже на этапе показа объекта.
- Приобретение коммерческого объекта влечет за собой ряд дополнительных затрат. Во-первых, агентское вознаграждение взимается дополнительно с покупателя. Кроме того, увеличиваются расходы на юриста, так как необходимо проверить объект еще до принятия решения о покупке. Если речь идет о приобретении «одиночного» коммерческого объекта, например, в сегменте стрит-ритейла, актуальным для инвестора является вопрос управления этой недвижимостью, поскольку самостоятельное управление требует высокой вовлеченности и значительных временных затрат. Кроме того, в зависимости от параметров выбранного объекта, возможны дополнительные затраты на ремонт.
Студенческие апартаменты и жилье на севере Англии
Плюсы:
- Великобритания является одной из тех стран, где рынок недвижимости никогда не падал; инвесторы могут рассчитывать здесь на стабильный уровень доходности, как от сдачи жилья в аренду, так и от капитализации. Зачастую показатель доходности фиксируется при заключении договора с управляющей компанией. В среднем он составляет от 7% в год.
- Инвестируя в жилую недвижимость и студенческие апартаменты Великобритании, покупатель снимает с себя все хлопоты по управлению объектом и поиску арендаторов, — этим занимается профессиональная управляющая компания.
- Вне зависимости от того, арендуют ли в данный момент квартиру или нет, инвестор может ее перепродать.
- Студенческая недвижимость – это сегмент зарубежной недвижимости, требующий наименьших вложений; это делает его наиболее привлекательным форматом для старта работы на зарубежных рынках.
- Комиссия за работу агенту выплачивается застройщиком; дополнительные расходы, которые лежат на инвесторе – юридическое сопровождение сделки.
- Приобретая студенческую недвижимость, покупатель инвестирует не только в рынок недвижимости, но и в рынок образования.
Минусы:
- Традиционно, чем выше риски, тем выше доходность. Поскольку недвижимость Великобритании характеризуется высоким уровнем стабильности, доход здесь относительно небольшой – порядка 7% в год. Кроме того, в течение периода, на который заключен контракт с управляющей компанией, доходность остается на прописанном в нем уровне, не повышаясь ежегодно, даже не смотря на рост цен на жилье.
«Работа на зарубежном рынке – это новый этап для инвестора, гарантирующий ему большую надежность и стабильность. Купить студенческую квартиру в Англии можно за 1,5-2 млн. руб. Как правило, для инвестора это совсем небольшой бюджет. Поэтому я думаю, что это правильная инвестиция, с которой можно начать работать на иностранных рынках. При этом для повышения доходности можно комбинировать свой инвестиционный портфель, одновременно работая за рубежом и на российских рынках строящейся недвижимости и коммерческих объектов», — заключает Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.