Сравнение объектов

Сравнить
You can only compare 4 properties, any new property added will replace the first one from the comparison.
Hallmert Russia

Квартира с обременениями: как не попасть в ловушку

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет множество специфических особенностей, которые следует учитывать, оценивая все «за» и «против» перед покупкой. Одни из них – это обременения, в результате которых покупатель может столкнуться с разного рода проблемами. О том, что это за обременения и как их выявить до заключения сделки, рассказывают эксперты компании Hallmert, Russia & CIS.

Несогласованная перепланировка

Согласно российскому законодательству, практически любая перепланировка в квартире (за исключением остекления балконов, сноса встроенных шкафов, установки кондиционера) должна быть согласована в соответствующих органах. И эти изменения должны быть внесены в кадастровый паспорт квартиры. При обнаружении несогласованных изменений на собственника квартиры налагается штраф. Кроме того, суд может потребовать вернуть квартиру в прежнее состояние или даже принудительно изъять квартиру у собственника. Ситуация менее критична, если осуществлены допустимые изменения и более критичная, если сделано то, что вообще незаконно, например, изменения несущих стен. Так или иначе, несогласованная перепланировка может нести негативные последствия для покупателя квартиры. Хотя если говорить объективно, то подобные случаи на российском рынке встречаются очень часто.

Узнать о наличии несогласованных изменений, можно сверив текущую планировку квартиры с тем, что указано в ее кадастровом паспорте. Кроме того, как правило, такие квартиры продаются дешевле среднерыночной цены, и продавец не рассматривает вариант сделки с привлечением ипотеки (поскольку банки тщательно проверяют состояние квартиры прежде, чем выдать кредит, и на квартиру с незаконной перепланировкой ипотеку не выдают).

Материнский капитал

Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, у такой сделки могут быть риски. Согласно закону, доли такой квартиры должны быть поделены между всеми членами семьи, включая всех детей. Соответственно, если этого не было сделано, но сделка может быть признана недействительной. Кроме того, когда в сделке участвуют несовершеннолетние, обязательно получение согласия органов опеки и попечительства. Узнать о ситуации с материнским капиталом можно запросив соответствующие документы в Пенсионном фонде.

Завещание

Право проживания в квартире может быть передано человеку в наследство. В таком случае, даже при смене владельца квартиры, его нельзя выселить без его личного согласия. Чтобы преждевременно узнать о подобной ситуации, необходимо запрашивать дополнительные документы. В частности, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. А в договоре следует требовать снятия с регистрационного учета всех граждан, проживающих в квартире.

Арест, рента, ипотека

Ряд обременений довольно легко обнаружить, изучив выписку из ЕГРН. В частности, это арест квартиры, который не дает право осуществлять с ней никаких действий, в том числе и продавать. Наложить арест на квартиру могут, например, если у владельца есть долги или если она является предметом разбирательств во время бракоразводного процесса. В любом случае, прежде чем приобретать подобную квартиру, необходимо дождаться снятия с нее ареста.

Еще одно обременение, о котором может не уведомить недобросовестный продавец, это договор ренты. Договор ренты предполагает выплату рентодателем определенной суммы владельцу квартиры вплоть до его смерти; взамен рентодатель после смерти владельца получает в собственность квартиру. Обычно такой договор заключается между человеком, нуждающимся в уходе, и человеком, готовым взять на себя содержание владельца квартиры. Расторжение договора ренты возможно только с письменного согласия рентодателя. В противном случае сделка купли-продажи такой квартиры будет считаться незаконной.

Сделка по покупке квартиры, за которую еще не выплачена ипотека, несет в себе определенные риски. Возможных варианта два: ипотека переоформляется на покупателя, и это учитывается в сумме сделки. Второй вариант – ипотека погашается досрочно. Часто продавец обязуется погасить ипотеку из денег покупателя. Риск заключается в том, что недобросовестный продавец после этого может отказаться от сделки. Конечно, суд будет на стороне покупателя, но выплачивать эту сумму продавец может не один месяц.

«Квартиры с обременениями на вторичном рынке встречаются довольно часто. И, к сожалению, периодически они становятся поводом для мошенничества недобросовестных продавцов. Поэтому при осуществлении сделки на вторичке всегда рекомендуется привлекать опытного юриста или агента по недвижимости, который учтет все возможные негативные сценарии», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.