Hallmert Russia

Почему растет привлекательность жилья на вторичном рынке

Аналитики компании Hallmert, Russia & CIS зафиксировали сокращение дисбаланса между спросом и предложением на вторичном рынке жилья Москвы. Кроме того, повысился интерес частных инвесторов к сегменту, – отмечают в компании.

На вторичном рынке жилой недвижимости столицы в последние 4 года наблюдалось падение ключевых показателей. После кризиса 2014 года стремительно начали падать цены на квартиры и снижаться спрос. Во втором полугодии 2018 года, по данным Hallmert, ситуация в сегменте впервые за несколько лет улучшилась. Во-первых, существенно сократилась разница между количеством квартир, выставленных на продажу, и потенциальных покупателей. Со стороны покупателей это обусловлено привлекательными ипотечными ставками, а также хорошими ценами. Так, с 2015 года цены на вторичном рынке снизились на 20%. Поэтому ликвидные варианты уходят с рынка довольно быстро. Хотя, как отмечают в компании, неликвидное предложение по-прежнему простаивает на рынке. В первую очередь, это касается вариантов в старых домах, далеко от метро или с завышенной стоимостью.

С другой стороны, менее активными стали и продавцы квартир на вторичке. Кто-то решил отложить продажу квартиры до повышения цен или укрепления рубля, кто-то решил дождаться расселения (квартиры старого фонда), кто-то просто не готов продавать свое жилье по более низкой цене, а за обозначенную цену покупателя не найти.

Таким образом, количество предложений, выставленных на рынок, сократилось, а число потенциальных покупателей выросло. Свою роль в этом процессе также сыграли напряженные настроения на рынке новостроек, где новые правила игры грозят банкротствами застройщиков. Соответственно, часть покупателей квартир переориентировались на вторичку.

Еще один тренд, улучшающий статистику вторичного рынка жилья – это появление здесь частных инвесторов, которые последние 3 года обходили сегмент стороной. О высокой доходности на рынке речи по-прежнему не идет, – заработать здесь можно в среднем 6-7% годовых, сдавая квартиру в аренду. Поэтому формат может быть интересен, скорее, инвесторам, задача которых сохранить имеющиеся средства. В последние 2-3 года такие инвесторы-консерваторы  предпочитали банковские депозиты, где после 2014 года ставка начала расти, и составляла в некоторых банках более 10% годовых. То есть предложение банков было однозначно более выгодным для инвестора. Но в последние 2 года ставка по депозитам начала снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ, достигнув своего минимума летом этого года (6% годовых). Это спровоцировало приток инвесторов на рынок жилой недвижимости. Сейчас средний уровень ставки превышает 7%, однако однозначного прогноза о том, как дальше будут развиваться события, никто не дает. Так, в начале декабря Сбербанк, восстановив поток поступающих средств, снова снизил ставку по вкладам на 0,15 п.п. Даже если банковские ставки будут держаться на сегодняшнем уровне, многие покупатели предпочтут покупку недвижимости. Тем более, из-за нестабильной политической ситуации в стране существует угроза санкций в отношении крупных государственных банков, что также отталкивает потенциальных инвесторов.

«У вторичного рынка жилья Москвы давно не было периодов, отмеченных положительной динамикой. Поэтому произошедшие за последние месяцы изменения, безусловно, радуют. С другой стороны, если оценивать этот рынок глобально, то в долгосрочной перспективе цены здесь будут продолжать, как минимум, стагнировать. Объемы нового жилого строительства не уменьшаются и предел этого процесса пока что далеко. Соответственно, объем предложения на вторичке тоже с годами будет продолжать расти. При этом дома более ранних годов постройки будут морально устаревать. Таким образом, если говорить о сохранении инвестиций, то наиболее выгодные варианты – это квартиры в домах последних годов постройки. Это касается как их сдачи в аренду, так и перепродажи в будущем», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.