Статьи, новости и обзоры рынка недвижимости

Прогноз: через 2 года крупные застройщики увеличат свою долю на рынке

Поправки к 214-ФЗ, одобренные этим летом, сильно усложняют работу на рынке для небольших компаний, привыкших активно использовать средства дольщиков и банковские кредиты на развитие проектов. Уже через 2 года большинство мелких компаний уйдет с рынка, а их долю займут крупные девелоперы с устойчивой финансовой подушкой, — считают эксперты Hallmert, Russia & CIS.

Основная цель 214-ФЗ – защита прав дольщиков. Законодатели решили подойти к решению этой задачи с двух сторон. Первая – создание резервного фонда средств для пострадавших дольщиков (компенсационный фонд). Вторая – ужесточение условий существования на рынке для застройщиков, позволяющее работать здесь только финансово стабильным компаниям.

Согласно новым правилам, с октября этого года все застройщики обязаны будут отчислять в специально сформированный для защиты дольщиков компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Это значит, что активы для компенсации средств обманутым дольщикам гарантированно будут, и это несомненный плюс на пути к надежности рынка. Если акцентировать внимание на неоднозначных моментах, то они здесь тоже есть. Сумма компенсации будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости квадратного метра, определяемой Минстроем, а не той стоимости, которую первоначально уплатил дольщик. Скорее всего, рыночная стоимость квартиры по версии Минстроя будет существенно ниже, нежели та, которую предлагал застройщик. Плюс покрываться будут расходы максимум за 120 кв. м помещения. Таким образом, гарантий того, что дольщики смогут получить компенсацию своих средств в полной мере, пока что нет.

Среди наиболее существенных нововведений, ужесточающих для застройщиков условия работы на рынке, в Hallmert приводят следующие правила. Работать по договору долевого участия сможет только компания, имеющая минимум трехлетний опыт работы на строительном рынке. То есть перед тем как продавать квартиры, компания 3 года должна проработать, скажем, генподрядчиком. Для строительства каждого жилого комплекса будет необходимо создать отдельное юридическое лицо. У застройщика в наличии должно быть как минимум 10% собственных средств на реализацию будущего ЖК. Привлеченные дольщиками средства, застройщик не может тратить на приобретение земельного участка и получение проектной документации. «Смысл нововведений заключается в том, чтобы застройщик не тратил средства дольщиков одного ЖК на реализацию другого ЖК, тогда как до сегодняшнего дня подобная картина наблюдалась повсеместно», — считает Алексей Тулешов, управляющий партнер Hallmert, Russia & CIS.

По мнению многих участников рынка, законодатели все-таки перестарались, ужесточая правила игры для застройщиков. «Во-первых, при новых правилах многим компаниям понадобится больше заемных средств, что увеличит стоимость реализации проектов. Это, в свою очередь, ведет либо к снижению доходности для девелопера, либо к повышению стоимости квартир для покупателя. Во-вторых, в предложенных условиях многие небольшие компании просто не смогут существовать дальше на рынке, и вынуждены будут его покинуть. Конечно, такая ситуация выглядит благоприятной для крупных игроков, но насколько благоприятно она отразится на рынке в целом – большой вопрос. Уже сейчас многие компании высказали свои негативные комментарии в сторону данных нововведений, поэтому вполне возможно, что в ближайшем будущем диалог бизнеса и государства может повлечь за собой новые — компромиссные поправки», — комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер Hallmert, Russia & CIS.