Новости и обзоры рынка недвижимости

Недвижимость, продажа и аренда, инвестиции

Прогноз: новый статус привлечет на рынок апартаментов больше клиентов

За последний год объем рынка апартаментов Москвы вырос на 20%. Однако их доля по сравнению с жилым сегментом продолжает снижаться. Ситуация может скорректироваться после введения понятия апартаментов в законодательное поле, считают в Hallmert, Russia & CIS.

На начало 2018 года на столичном рынке в продаже находятся апартаменты более чем в 20 комплексах, всего насчитывается порядка 10 тысяч лотов. Объем рынка за последний год увеличился на 20%. Девелоперы сохранили свою активность на прежнем уровне. Две трети комплексов строятся в бюджетных сегментах: масс-маркет и бизнес.

Спрос на апартаменты за последний год вырос на 8-10%. Этому способствовало, в первую очередь, улучшение условий ипотечного кредитования, в результате чего увеличилась и доля сделок, совершаемых при помощи ипотеки, на рынке апартаментов.

Еще одним фактором, привлекающим покупателей, особенно в сегменте масс-маркет, является более низкая стоимость апартаментов по сравнению с квартирами. Так, минимальная цена за студию в новом комплексе апартаментов Nord стартовала от 2 млн руб.

Однако вскоре ценовое преимущество перед квартирами сегмент апартаментов может утратить. Осенью прошлого года власти вынесли на общественное обсуждение законопроект, в котором предлагается ввести понятие апартаментов в законодательное поле и обозначить их статус. По сути, в этом документе апартаменты по статусу предлагают максимально приблизить к жилью – наложить на застройщиков обязанности по обеспечению. При этом за апартаментами сохраняется право их реализации в общественно-деловых зонах.

Сейчас апартаменты стоят в среднем на 15-20% ниже, чем аналогичная квартира. Один из ключевых факторов, позволяющих застройщикам формировать такую ценовую политику – возможность строительства на землях, предназначенных под коммерческую застройку, которые имеют более низкую стоимость, нежели предназначенные под жилье. Но даже при сохранении возможности строительства апартаментов в общественно-деловых зонах, скорее всего, при приобретении ими нового статуса их стоимость скакнет вверх, как минимум, на 10%. Это произойдет в результате необходимости приведения объектов к новым нормам и ввиду финансовых ограничений по 214-ФЗ. «Безусловно, в объектах, реализующихся в сегменте масс-маркет, такой скачок цены может отразиться на спросе, – часть покупателей уйдет в жилые комплексы-конкуренты. В бизнес-классе и выше это будет менее принципиально, и скорее, будет являться плюсом в глазах покупателей», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.

Дело в том, что сегодня, несмотря на то, что значительная часть комплексов апартаментов строится по 214-ФЗ (порядка 40%), девелоперы не страхуют свою ответственность по этим помещениям. Соответственно, риски стать обманутым дольщиком при покупке апартаментов намного выше, чем при покупке квартиры в жилом комплексе. Именно этот фактор привел к снижению доли апартаментов. То есть доля апартаментов падала на протяжении последних трех лет по сравнению с долей квартир. Так, если в 2015 году четверть комплексов являлась апартаментами, то сейчас их доля сократилась в 2 раза.

«Хотя получение апартаментами статуса, близкого с жильем, действительно спровоцирует рост цен в этом сегменте, для рынка это будет, скорее плюсом, чем минусом. На сегодняшний день апартаменты, по сути, не имеют какого-либо статуса в правовом поле, и это отпугивает покупателей и ограничивает спрос; доля апартаментов по сравнению с квартирами из года в год продолжает падение. Тем не менее, изучая предложенный документ, становится понятно, что много вопросов еще предстоит решить. В частности, пока что непонятно, что будет с налогами и коммунальными платежами, которые для апартаментов сегодня на 15-20% выше, чем для квартир. Если такая ситуация сохранится, приобретение апартаментов и вовсе станет невыгодным», – резюмирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.