Новости и обзоры рынка недвижимости

Прогноз: в ближайшие 2-3 года доходные дома получат развитие в высоком ценовом сегменте

По мнению экспертов компании Hallmert, Russia & CIS, в ближайшей перспективе сегмент доходных домов может получить успешное развитие в ценовом классе «бизнес» и выше. Для его эффективного существования в сегменте масс-маркет необходимы преференции со стороны государства.

В России серьезно решили заняться вопросом создания рынка цивилизованной аренды. По разным статистическим данным, до 90% арендного рынка Москвы является «теневым», то есть сделки осуществляются в обход налоговой системы. На Западе ситуация выглядит совершенно противоположным образом: рынок аренды подчиняется четким и прозрачным правилам игры. Уже много лет в России ведутся разговоры о формировании рынка цивилизованной аренды посредством создания доходных домов, то есть жилых объектов, которые будут целенаправленно строиться для сдачи квартир в них в аренду, а не для продажи. До прошлого года разговоры не давали никаких результатов – все сходилось к тому, что такая система работы невыгодна для девелоперов; более того, сдача жилья в аренду не является их профильным бизнесом и потому несет дополнительные расходы. В 2016 году государство, наконец, вмешалось в этот процесс, в результате чего Агентство ипотечного жилищного кредитования сообщило о финансировании ряда подобных проектов. Компания выкупила квартиры в нескольких московских новостройках с целью их дальнейшей сдачи в аренду.  Общий объем арендного жилья в Москве, находящийся в собственности АИЖК, составляет более 80 тыс. кв. м. В частности, Агентство выкупило апартаменты в МФК «Лайнер», МФК Match Point и ЖК «Символ».

По предварительным сведениям, стоимость аренды в объектах АИЖК будет превышать среднерыночные цены. Это связано с рядом факторов. Во-первых, наиболее востребованными на рынке аренды являются квартиры эконом-класса, в основном располагающиеся за МКАД, а предложение от АИЖК имеет более качественные характеристики. Во-вторых, формат доходного дома предполагает высокий уровень сервиса, – преимущество для арендатора с точки зрения качества, но недостаток в плане повышения стоимости аренды. Тем не менее, даже при условии более высокого уровня цен, по мнению экспертов Hallmert, Russia & CIS, у формата доходных домов есть перспективы на рынке Москвы. Правда, первоначально, скорее всего, в бизнес-классе и выше: «Для арендаторов жилья эконом-класса стоимость аренды играет определяющую роль, поэтому предложение в рамках доходных домов в том виде, в котором оно есть сейчас, будет мало интересно данной аудитории. Для арендаторов в более высоком ценовом сегменте это интересное предложение: арендатор в данном случае в лучшей степени защищен, чем при заключении договора с физическим лицом. Кроме того, формат доходных домов предполагает качественный уровень сервиса от управляющей компании, – для большинства состоятельных покупателей этот параметр будет важнее, чем переплата за аренду на 3-5 тыс. руб. в месяц», – полагает Алексей Тулешов, управляющий партнер Hallmert, Russia & CIS.

Первоначально идея доходного дома предполагала не только решение вопроса о формировании цивилизованного рынка аренды, но и создание бюджетного арендного предложения для людей, которые не могут позволить себе купить квартиру или снять ее на существующих на рынке условиях. Согласно оценке Hallmert, Russia & CIS, на данном этапе решение этой задачи представляется мало возможным. Арендный бизнес в сегменте жилой недвижимости существенно менее рентабельный, чем девелоперский. При сдаче квартиры в аренду можно заработать 4-6% годовых, а продав ее, девелопер получает как минимум в 2, а то и в 3 раза больше. Это важная социальная инициатива, однако, пока ее рентабельность будет стремиться к нулю, это не будет интересно бизнесу. Решение этой проблемы видится, в первую очередь, в государственно-частном партнерстве, а именно в предоставлении определенных преференций государством застройщикам. Это могут быть льготные условия приобретения земельного участка, налоговые льготы и др.», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер Hallmert, Russia & CIS.