Новости и обзоры рынка недвижимости

Недвижимость, продажа и аренда, инвестиции

Рынок новостроек после 1 июля: вырастут ли цены на квартиры

1 июля 2018 года вступают в силу новые поправки в закон о долевом строительстве. Аналитики компании Hallmert, Russia & CIS рассказывают, как это повлияет на рынок новостроек столицы и стоит ли ждать повышения цен.

В прошлом году на правительственном уровне было принято решение кардинально поменять финансовую систему рынка строящегося жилья в стране. Свести число обманутых дольщиков к нулю было решено за счет ухода от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Это значит, что застройщики больше не смогут использовать деньги дольщиков на строительство своих объектов, а ключевым денежным ресурсом станут банковские кредиты. Деньги покупателей первоначально будут попадать на специальные экскроу-счета в одобренных государством банках, и только после завершения строительства объекта переходить к застройщику. Если по каким-то причинам застройщик не достроит дом или обанкротится, деньги будут возвращены покупателю.

Переход к новой финансовой системе был разделен на несколько этапов. Еще какое-то время застройщик вправе выбирать: использовать ли ему экскроу-счета или по-прежнему привлекать деньги дольщиков на строительство. Полный переход к проектному финансированию и экскроу-счетам планируется завершить через 3 года. «За это время со стороны государства должны быть предложены инструменты, снижающие стоимость банковских кредитов для застройщиков. В противном случае рынку следует ожидать увеличения цен на квартиры минимум на 15-20%», – считает Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS. Наиболее оптимальным большинству участников рынка видится финансовая система, работающая на западе. Девелопер может использовать деньги дольщиков при строительстве, однако получает он их поэтапно – по мере осуществления того или иного объема работ.

Хотя полного ухода от долевого строительства в этом году не произойдет, 1 июля в силу вступают новые поправки в законодательство, серьезно ужесточающие требования к застройщикам. В разы увеличивается минимальная сумма уставного капитала (до 1,5 млрд руб. при больших объемах строительства). Определен минимум собственных средств застройщика, которые должны быть использованы при строительстве объекта, это сумма в 10% от общей стоимости строительства. Ограничена работа на рынке для компаний, не имеющих хотя бы трехлетнего строительного опыта. Введено ограничение: один застройщик – одно разрешение на строительство. «Новые ограничения серьезно давят на девелоперов с точки зрения финансовой нагрузки. И если крупные игроки с надежной финансовой подушкой справятся с этими новеллами относительно спокойно, то многие небольшие компании, ограниченные в собственных средствах, вряд ли задержатся на рынке. Работа с новостройками для них станет, как минимум, невыгодной», – комментирует господин Тулешов. Таким образом, одним из последствий введения новых правил станет снижение числа игроков и конкуренции на рынке.

Тем не менее, по мнению аналитиков Hallmert, серьезного увеличения цен на рынке в этом году не произойдет. «Большинство застройщиков уже успели получить разрешения на строительство новых объектов «про запас». Новые поправки будут действовать только для тех новостроек, разрешение на строительство которых будет получено уже после 1 июля. Соответственно, еще какое-то время рынок по большей части будет работать по старым правилам. Кроме того, рыночная конъюнктура такова, что предложение в разы превышает спрос. Поэтому мы прогнозируем, что ценовая ситуация на рынке новостроек в ближайшие месяцы будет стабильной», – резюмирует  Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.