RUB
  • RUB
  • USD
  • EUR
Hallmert Russia

Снижение ипотечной ставки: возможности и риски

С начала года Центробанк уже дважды скорректировал ключевую ставку в сторону понижения. Как это отражается на рынке жилой недвижимости Москвы, и существуют ли риски ипотечного пузыря, – рассказывают аналитики компании Hallmert, Russia & CIS.

На сегодняшний день, после мартовской корректировки, ключевая ставка ЦБ вновь обновила свой исторический минимум, и составляет 7,25%. Средний уровень ставки по ипотечным банковским программам составляет порядка 9,5%, что на 2 п. п. ниже, чем год назад.

Ипотека уже давно является ключевым драйвером спроса на рынке первичной жилой недвижимости в столице, хотя условия по-прежнему заметно уступают, например, программам банков в европейских странах. Тем не менее, для большинства людей это единственная возможность купить собственное жилье. Объемы ипотечного кредитования в Москве растут ежегодно, однако начиная с 2017 года, когда государство нацелилось на существенное сокращение ставки, темпы роста стали гораздо более значительными. Так, в 1 квартале этого года на рынке новостроек было выдано почти в 2 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2017 года (положительная динамика составила 87%).

Ипотечные условия сразу же отразились и на общем объеме сделок на рынке. Так, в 1 квартале этого года было зарегистрировано на 50% больше сделок ДДУ, чем в 1 квартале 2017 года. Более того, были побиты рекорды последнего десятилетия по этому показателю.

Ипотека востребована не только в новостройках сегмента массового спроса, но и в элитном секторе. Здесь она традиционно пользуется популярностью, поскольку одной из ключевых целевых аудиторий элитного сектора, бизнесменам, часто выгоднее воспользоваться ипотечным кредитом, нежели «вынимать» деньги из бизнеса. Снижение ипотечной ставки только укрепило эту тенденцию; сейчас с привлечением банковских денег в элитном сегменте осуществляется порядка 30% сделок.

Снижение ключевой ставки положительно отразилось и на вторичном рынке жилья, где в 1 квартале этого года количество сделок выросло почти на 30%, если сравнивать с показателями аналогичного периода прошлого года. Тем не менее, если оценивать соотношение сделок на первичке и на вторичке, тенденция не меняется: новостройки продолжают постепенно забирать покупателей у старого жилья. Поэтому на стагнацию и падение цен в этом секторе ипотечный фактор не сможет сильно повлиять.

Некоторые эксперты опасаются, что такое существенное и достаточно резкое снижение ипотечных ставок может привести к образованию пузыря, дальнейшему обвалу экономики и очередному кризису. Однако Банк России в своей политике учитывает опыт кредитного обвала в США и последовавшего кризиса 2008 года и предпринимает соответствующие меры. Так, с 2018 года для банков действуют новые правила выдачи ипотечных кредитов, которые фактически делают невыгодным формирование программ, где первоначальный взнос составляет менее 20%. Хотя в 2017 году спрос на такие кредиты вырос примерно в 3 раза, именно они вызывают наибольшие риски и опасения. Основная задача заключается в том, чтобы выдавать кредит тем семьям, которые готовы будут его погасить. В результате в 2018 году многие банки отказались или максимально сократили программы с минимальным первоначальным взносом.

Кроме того, если посмотреть на статистику, то станет понятно, что до ипотечного пузыря России еще далеко. К примеру, в странах Европы доля ипотечных кредитов в структуре ВВП составляет 60%, тогда как в России – всего порядка 5%. И даже если оценивать структуру всех кредитов, то пока доля ипотеки в России составляет менее 50%, тогда как в большинстве стран – противоположная пропорция.

«Таким образом, пока что говорить о рисках ипотечного пузыря в России совсем преждевременно. Что касается дальнейшей динамики объема выданных кредитов, то в 2018 году она, несомненно, продолжится. Однако, скорее всего, цифры будут менее внушительными, поскольку уже удовлетворен большой объем отложенного спроса. До конца года ставка, по нашим прогнозам, может снизиться еще на 0,5-0,7 п. п. Большую долю в структуре новых сделок займет рефинансирование старых кредитов по более привлекательной ставке, таких кредитов будет порядка 20-25%», – прогнозирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.