Сравнение объектов

Сравнить
You can only compare 4 properties, any new property added will replace the first one from the comparison.
Hallmert Russia

Спешить или не спешить: о плюсах и минусах покупки квартиры на старте продаж

Введенные 1 июля этого года изменения в 214-ФЗ полностью изменят правила игры для рынка новостроек. Застройщики больше не смогут привлекать деньги дольщиков на строительство жилого комплекса, поэтому и большой дисконт на старте продаж, вероятнее всего, уйдет в прошлое. Тем не менее, пока что на рынке довольно много проектов, которые реализуются по старым правилам игры. Эксперты компании Hallmert, Russia & CIS рассказали о том, имеет ли смысл успевать запрыгнуть в последний вагон и покупать квартиру в новостройке на старте продаж.

Основное преимущество покупки квартиры на котловане – это более низкая цена. После кризиса 2014 года выгода стала уже не столь существенной, поэтому с рынка ушла большая часть инвесторов. Если раньше за время строительства (2-3 года) стоимость квартиры вырастала на 30-40%, то сейчас прирост в 20-25% считается хорошим показателем. Тем не менее, это по-прежнему хорошая скидка. Ведь, исходя из этих расчетов, покупая квартиру на старте за 5 млн рублей, к моменту окончания строительства она будет стоить уже больше шести.

Тем не менее, такой рост сегодня характерен далеко не для всех квартир и жилых комплексов, а только для самых ликвидных. Довольно часто стоимость квартиры вырастает всего на 10-15%, например, из-за завышенных ожиданий застройщика и завышенной стартовой цены. Бывают и вовсе случаи, когда цены из-за низкого спроса не растут вообще или даже падают в цене. Но это, скорее, исключение из правил, нежели тенденция.

В целом, можно резюмировать, что покупать квартиру на котловане по финансовым соображениям по-прежнему выгодно. Разница в стоимости уже не столь существенная, чтобы однозначно быть интересной для инвесторов. Однако для покупателя, который приобретает жилье для себя, размер дисконта получается весьма привлекательный. Правда, сегодня это правило работает только для качественных, успешных у покупателей проектов.

Второе важное преимущество покупки квартиры на старте продаж – это более широкий выбор. Несколько лет назад к моменту окончания строительства зачастую все квартиры в комплексе были уже распроданы. Сейчас в продаже остается 20-30% квартир. Но самые ликвидные предложения, как правило, вымываются еще на старте. Под ликвидными в данном случае подразумеваются видовые квартиры с удачными рациональными планировками, на средних этажах, от студий до двушек. Таких квартир ближе к окончанию строительства остается мало или не остается вовсе. Правда, некоторые застройщики имеют практику выведения в продажу не всех квартир сразу, а определенных пулов квартир. При такой стратегии застройщики обычно припасают часть ликвидных квартир на разные стадии продаж, чтобы продать их по более высокой цене, чем на старте. Таким образом, купить ликвидную квартиру ближе к окончанию строительства проекта зачастую можно, но все может сложиться и так, что интересующего предложения в конкретном комплексе уже не будет.

Если говорить о покупке квартиры на котловане в ближайшие месяцы, то интерес также представляет большое количество новых проектов, выведенных недавно на рынок. Это обусловлено тем, что застройщики стремились выпустить как можно больше комплексов на рынок по старым правилам игры, то есть до 1 июля. Именно поэтому сейчас на рынке представлен максимальный объем разнообразных объектов. И в течение ближайших двух лет, скорее всего, он будет падать, и выбор будет гораздо меньше.

Главным минусом новостроек являются высокие риски. Как показывает практика, 214-ФЗ в старом его виде не защищает дольщиков от опасности оказаться обманутыми. Так же, как и покупка квартиры у надежного застройщика, что иллюстрирует недавняя история компании Urban Group, считавшейся одной из самых надежных на рынке. Даже если критической ситуации не произойдет, вероятность несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию крайне высока: более трети застройщиков не успевают передать ключи покупателям в срок по самым разным причинам. Кроме того, приобретая квартиру в новостройке, человек, у которого нет собственного жилья, сталкивается с необходимостью его арендовать, что влечет за собой дополнительные расходы.

«Приобретая квартиру на этапе котлована, покупатель должен понимать, что риски сохраняются в любом случае, даже репутация самого надежного застройщика не является здесь 100-процентным гарантом. Кроме того, покупатель должен быть готов к дополнительным расходам в связи с задержкой срока ввода ЖК в эксплуатацию и необходимостью снимать жилье на время строительства объекта. При этом квартира в новостройке – это по-прежнему возможность неплохо сэкономить, особенно если речь идет о популярном среди покупателей объекте. А также возможность наиболее понравившийся вариант на том этапе, пока выбор квартир еще максимально широкий», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.