RUB
  • RUB
  • USD
  • EUR
Hallmert Russia

Ценовой маятник: как менялась стоимость квартир в последние 20 лет

В августе исполнилось 20 лет первому российскому дефолту. Какие этапы проходил рынок жилой недвижимости с тех пор, и как это отражалось на стоимости квартир, – рассказали эксперты компании Hallmert, Russia & CIS.

В 1998 году, когда в новой российской истории произошел первый экономический кризис, рынок недвижимости находился на начальном этапе формирования. Еще не было сформировавшегося пула игроков и конкуренции между ними, ипотечных банковских предложений и доверия потребителей к новостройкам. Поэтому, в первую очередь, просел рынок вторичной недвижимости. Продавцы не были готовы снижать стоимость своих квартир, от этого упал спрос, а за ним и цена. За 1,5 года средняя стоимость квадратного метра снизилась на 30% до 600-700 долларов. На тот момент сделки с недвижимостью осуществлялись в долларах, и в том числе и из-за девальвации рубля упала цена квартир.

После этого рынок начал активно восстанавливаться и, по сути, формироваться. Как известно, во многом из кризисных ситуаций вырастают крупнейшие компании. Так было и на рынке недвижимости. В этот период зарождался рынок, который мы видим сейчас: с конкуренцией, маркетингом, понятными правилами игры. До 2008 года стоимость квадрата в долларах возросла в 10 раз. На рынке работало много инвесторов, которые получали на новостройках очень высокие дивиденды.

Ситуация изменилась в результате кризиса 2008 года, когда настала пора проседать рынку первички. Поскольку проблемы коснулись, в первую очередь, банковских и других финансовых структур, это ударило и по застройщикам, которые были закредитованы в этих банках. Результатом стали банкротства нескольких крупных корпораций и резкое снижение спроса. Что касается рынка вторичного жилья, то с этого момента начался период его упадка. За десятилетие цены на квартиры здесь росли настолько стремительно, что это привело к формированию ценового пузыря. Цены стали неоправданно высокими, в то время как серьезную конкуренцию вторичке составили новостройки.

Однако на момент кризиса 2008 года сделки на рынке уже вовсю проходили в рублях, что позволило смягчить удар падения цен, и рынок довольно быстро начал восстанавливаться. Именно после кризиса 2008 года на рынке стали появляться максимально бюджетные предложения, призванные восстановить спрос.

Следующим переломным этапом стал кризис 2014 года. Его последствия, по сути, мы наблюдаем до сих пор. С одной стороны, этот кризис был похож на все предыдущие. Упали цены (в 2 раза в долларах, на 20% в рублях), встал спрос, многие стройки были заморожены, обанкротились несколько крупных корпораций. С другой стороны, у него были и серьезные отличия. На рынке не случилось хаоса, а последствия кризиса напоминают эффект замедленной бомбы. В предыдущие 2 кризиса падение рынка продолжалось примерно 1,5 года, плюс еще столько же требовалось на его восстановление и начало роста. Сейчас с момента кризиса прошло 4 года, а восстанавливаться рынок, по сути, не начал до сих пор. Этому способствует переизбыток предложения на рынке и ужесточение правил игры для застройщиков, которые не позволяют им снизить цены. Главным драйвером рынка является ипотека, которая позволяет купить жилье более широкому кругу лиц. Этим летом впервые произошел хороший положительный скачок основных рыночных показателей: спроса, предложения и цен. Но глобально развитие рынка упирается в уровень доходов населения, что подкрепляется текущей девальвацией рубля и ростом ключевой ставки.

«Рынок московской жилой недвижимости уже преодолел этап взрывного роста, который характерен для начальных этапов развития. Сегодня на рынке наблюдается минимальная динамика. Для текущего этапа я считаю ситуацию вполне закономерной и нормальной, главное чтобы не было отрицательной динамики. Спровоцировать существенный рост спроса может только либо кардинальная корректировка цен в сторону снижения или ощутимый рост доходов населения», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.